경기도 화성시 동탄신도시의 모습.(사진=뉴스1)
시장에서는 반도체 업황 개선과 직원 성과급에 따른 현금 유입, 수도권광역급행철도(GTX)-A 개통 효과, 풍선효과, 갭투자(세낀 매매) 수요가 복합적으로 작용한 결과로 보고 있다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “반도체 산업 관련 고소득 근로자 수요가 집중되고 있고 서울 강남권과 과천, 분당 등 규제지역의 진입장벽이 높아지면서 상대적으로 규제가 덜한 지역으로 수요가 이동하는 풍선효과가 나타나고 있다”고 말했다.
◇세종은 급등 뒤 조정…거제는 호황에도 하락
최근 부동산 시장에서는 동탄 집값 상승 속도에 대한 우려의 목소리가 크다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “비규제지역 프리미엄과 갭투자 수요가 복합적으로 작용하면서 가격 상승 속도가 빨라졌다”며 “최근 상승세는 다소 오버슈팅(과잉 상승)된 측면이 있다”고 지적했다.
동탄 급등세를 두고 비교되는 지역은 세종시다. 세종은 2020년 행정수도 이전 기대감이 확산하면서 전국 부동산 시장을 주도했다. 당시 연간 집값 상승률은 40%를 웃돌았고 부동산원 시계열 기준 역대 최고 주간 상승률인 2.95%도 이 시기 기록됐다.
하지만 이후 공급 부담과 정책 불확실성이 겹치면서 집값은 하락세로 돌아섰다. 올해 세종 아파트값은 6월 넷째 주 기준 누적 -0.55%를 기록하고 있다. 세종 도담동 도램13단지중흥S-클래스그린카운티(59㎡)는 2021년 2월 6억 1000만원으로 최고가를 기록했지만 이달에는 고점 대비 1억 8200만원 낮은 수준인 4억 2800만원에 거래됐다.
동탄과 반대로 산업 호황이 집값 상승으로 이어지지 못한 사례도 있다. 대표적인 곳이 거제다. 거제는 조선업 2차 슈퍼사이클(초호황기) 수혜 지역으로 꼽히지만 집값은 여전히 약세다. 거제 아파트값은 지난해 누적 5.67% 하락했고 올해도 1.96% 떨어졌다. 조선업 실적 개선에도 인구 감소와 지역 경기 침체가 이어지면서 주택 수요 증가로 연결되지 못한 결과다.
◇동탄은 왜 다르나…“실수요 기반 존재”
전문가들은 동탄이 세종이나 거제와는 다른 구조를 갖고 있다고 평가한다. 세종은 행정수도 이전이라는 정책 기대감이, 거제는 조선업 경기 회복이 핵심 변수였다면 동탄은 산업과 교통, 실수요가 동시에 작동해 가격을 떠받치는 지역이라는 것이다.
김인만 김인만부동산경제연구소장은 “세종은 행정수도 이전이라는 기대감이 가격을 끌어올린 측면이 강했지만 동탄은 반도체 클러스터라는 실체가 있다”며 “고소득 종사자 수요와 인프라가 뒷받침되고 있다는 점에서도 거제와는 차이가 있다”고 분석했다.
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수도 “세종은 정책 기대감이 중심이었다면 동탄은 수요·공급 측면에서 다르게 봐야 한다”며 “반도체 산업 배후 수요와 GTX 개통에 따른 서울 출퇴근 수요도 동시에 존재한다”고 설명했다.
동탄 주요 아파트 시세. (그래픽=이데일리 문승용 기자)
정부가 동탄을 규제지역으로 지정할 경우 대출 규제가 강화되고 갭투자 수요도 위축될 수밖에 없다. 이에 따라 최근과 같은 급등세는 한풀 꺾일 가능성이 크다는 분석이다.
단, 시장에서는 상승세 둔화 가능성을 점치면서도 동탄 집값이 급격하게 하락할 가능성은 제한적으로 보고 있다. 반도체 산업 배후 수요와 GTX 개통 효과 등 실수요가 여전히 유효하기 때문이다.
김인만 소장은 “규제지역으로 지정되면 과도하게 오른 호가가 일부 조정되고 상승률이 둔화하는 흐름이 나타날 가능성이 크다”며 “추가 상승은 억제되겠지만 실수요가 있는 만큼 이미 형성된 가격 수준 자체가 크게 무너지기는 쉽지 않다”고 전망했다.
박원갑 위원도 “시장에는 관성이 있기 때문에 상승세가 갑자기 꺾이기는 어렵다”고 내다봤다.
