국토교통부 청사. (사진=연합뉴스)
프로젝트리츠는 부동산 개발사업의 자금 조달부터 개발, 운영, 매각까지 전 과정을 하나의 리츠 구조 안에서 수행하는 개발형 리츠다. 개발이 끝나면 청산하는 기존 프로젝트금융투자회사(PFV)와 달리 준공 이후에도 자산을 직접 보유·운영할 수 있어 정부가 PF 중심 개발사업의 대안으로 육성하고 있다.
이번 개정안은 프로젝트리츠가 실제 사업을 추진하는 과정에서 활용 범위를 넓히는 데 초점을 맞췄다. 우선 리츠의 양로시설 운영 규제를 완화한다. 리츠는 상근 직원을 둘 수 없는 명목회사여서 직접 시설을 운영하지 않고 운영 자회사를 통해 사업을 수행한다. 지금까지는 호텔과 노인복지주택만 이런 방식이 가능했지만 앞으로는 양로시설까지 확대된다.
양로시설은 시니어 레지던스의 한 유형으로, 고령자를 대상으로 주거와 생활지원 서비스를 제공하는 시설이다. 정부가 고령화에 대응해 시니어 레지던스 공급 확대를 추진하는 가운데 리츠를 활용한 관련 개발·운영 기반도 넓어질 것으로 기대된다.
한국리츠협회 관계자는 “호텔과 노인복지주택은 운영 자회사를 둘 수 있었지만 양로시설은 그게 허용되지 않았다”며 “업계에서도 앞으로 양로시설 관련 수요가 늘어날 것으로 보고 지속적으로 제도 개선을 요청해 왔는데, 이번 개정으로 자회사를 통한 사업 추진이 가능해지는 효과가 있다”고 말했다.
인공지능(AI)과 클라우드 인프라 확산으로 수요가 급증한 데이터센터 투자 방식도 명확해진다. 현행 제도상 리츠는 자산의 70% 이상을 토지·건물 등 실물 부동산으로 보유해야 한다. 하지만 앞으로는 데이터센터를 보유·운영하는 회사의 지분을 취득하는 경우에도 이를 부동산 소유로 인정하게 됐다.
데이터센터는 건물뿐 아니라 서버와 전력·냉각 설비, 운영 역량이 함께 결합된 인프라 자산이다. 이 때문에 글로벌 시장에서는 건물을 직접 매입하기보다 데이터센터 운영사의 지분에 투자하는 방식이 일반적이다. 국토부는 그동안 유권해석으로 인정해오던 투자 방식을 시행령에 명문화해 제도적 불확실성을 줄였다.
이 외에도 오피스텔과 업무시설 등을 선분양할 때 필요한 분양관리신탁을 시행령에 명문화해 그동안 해석으로 운영하던 내용을 법령에 반영해 사업 추진 과정의 제도적 불확실성을 줄이는 내용도 개정안에 포함됐다.
국토부는 프로젝트리츠 활성화 정책의 연장선상에서 제도 개선을 이어가고 있다는 설명이다. 지난해 프로젝트리츠 제도를 도입한 이후 현물출자에 대한 과세이연과 PFV의 프로젝트리츠 전환 기간 연장, 1조원 규모 개발앵커리츠 도입 등을 통해 시장 안착을 지원한 데 이어, 실제 사업 과정에서 나타난 운영상 미비점을 보완하며 제도 개선을 이어간다는 방침이다.
국토부 관계자는 “이번 개정은 프로젝트리츠 활성화 방안을 시행하는 과정에서 운영상 개선이 필요한 사항들을 보완한 것”이라며 “분양관리신탁과 데이터센터처럼 해석으로 운영해오던 사항을 시행령에 명확히 반영하고, 운영 과정에서 필요한 부분을 손질하는 데 초점을 맞췄다”고 말했다.
국토부 관계자는 “이번 개정은 프로젝트리츠 활성화 방안을 시행하는 과정에서 운영상 개선이 필요한 사항들을 보완한 것”이라며 “분양관리신탁과 데이터센터처럼 해석으로 운영해오던 사항을 시행령에 명확히 반영하고, 운영 과정에서 필요한 부분을 손질하는 데 초점을 맞췄다”고 말했다. 국토부는 오는 8월 12일까지 입법예고를 통해 의견을 수렴한 뒤 시행령 개정을 마무리할 계획이다.
업계에서는 이번 시행령 개정으로 프로젝트리츠 운영 과정에서의 제도적 불확실성은 일부 해소될 것으로 기대하면서도, 리츠 시장 활성화를 위해서는 배당소득 분리과세 등 세제 지원도 함께 추진돼야 한다고 보고 있다.
한 업계 관계자는 “정부가 프로젝트리츠 제도를 지속적으로 보완하고 있는 점은 긍정적”이라며 “다만 리츠 시장을 활성화하려면 운영 규정 정비뿐 아니라 배당소득 분리과세와 같은 세제 지원도 함께 이뤄질 필요가 있다”고 말했다.
