서울 신사동 도산 상권에 위치한 '베이프 도산'. (사진=알스퀘어)
보고서는 도산공원 상권의 업종 구성과 개·폐업, 임대료, 매매 실거래 등을 종합 분석한 결과 상권이 ‘브랜드 중심의 전환기’에 접어들고 있다고 진단했다.
2026년 1분기 기준 도산공원 상권에는 약 1400개 사업체가 영업 중이다. 소매업이 505개(36.3%)로 가장 큰 비중을 차지했고, 외식업 481개(34.6%), 서비스업 404개(29.1%) 순이다.
업종별 비중보다 주목할 부분은 변화의 방향이다. 외식업 비중은 감소하는 반면 소매업과 서비스업은 5개 분기 연속 확대되며 상권 구조가 재편되고 있다. 특히 패션과 라이프스타일 브랜드가 지속적으로 유입되면서 브랜드 집적도가 높아지고 있다는 분석이다.
다만 사업체 수와 매출 비중은 다른 양상을 보였다. 브랜드 구성은 변화하고 있지만 실제 소비를 견인하는 중심 업종은 여전히 외식업이라는 것이다. 매출 기준으로는 외식업이 전체의 39.8%를 차지해 여전히 상권의 핵심 업종 역할을 하고 있다. 이어 의료업(27.3%), 소매업(18.9%) 순으로 나타났다.
개·폐업 흐름도 상권 재편을 뒷받침했다. 2025년 2분기와 3분기에는 각각 9개, 5개 업체가 순증하며 회복세를 보였지만, 4분기 이후에는 2개 분기 연속 순감소(-7개, -5개)로 전환됐다. 알스퀘어는 이를 상권 침체가 아니라 신규 진입과 기존 점포가 균형을 찾아가는 과정으로 해석했다.
이 같은 변화는 임대시장에도 반영됐다. 도산공원 상권의 평균 임대료는 평당 약 46만원이며, 입지에 따라 20만원대에서 110만원대까지 최대 5배의 차이를 보였다. 알스퀘어는 이러한 격차가 단순한 위치 차이가 아니라 브랜드 집적도와 콘텐츠 경쟁력 차이에서 비롯된 것으로 분석했다.
매매시장에서는 거래량이 줄었지만 자산 가치는 오히려 상승했다. 대지 평당 거래가격은 2021년 2억 1000만~2억 2000만원 수준에서 2025년에는 3억 2000만~4억 5000만원으로 올라 최근 4년간 약 69% 상승했다.
거래 공백도 수요 부족보다 매물 부족의 영향이 컸다는 분석이다. 분석 기간 거래 12건 가운데 4건이 2025년 11~12월에 집중됐으며, 이는 핵심 입지의 희소성을 보여주는 신호로 해석됐다.
필지 규모에 따른 가격 차이도 나타났다. 대지면적 100㎡ 미만 소형 필지는 중대형 필지보다 최대 1.8배 높은 가격에 거래됐다. 공급이 제한적인 핵심 입지일수록 희소성이 가격에 반영됐다는 설명이다.
알스퀘어는 도산공원 상권을 침체기가 아닌 브랜드 중심의 전환기로 평가했다. 유동인구가 서울 평균의 2.2배에 달하는 집객력을 바탕으로 브랜드가 상권 가치를 높이고, 그 가치가 다시 임대료와 자산가격 상승으로 이어지는 선순환 구조가 형성되고 있다는 것이다.
정윤선 알스퀘어 리테일사업팀장은 정윤선 알스퀘어 리테일사업팀장은 “도산공원은 압도적인 유동인구를 기반으로 입점 브랜드가 상권의 가치를 더해가고 그 가치가 임대료와 자산가격으로 이어지는 구조가 뚜렷해지고 있다”며 “이번 보고서가 출점 전략과 투자 판단은 물론 상권 변화의 흐름을 읽는 데 의미 있는 기준이 될 것”이라고 말했다.
