[이데일리 김은경 기자] 주택공급을 늘리기 위해서는 인허가 물량 확대에 그치지 않고 착공과 준공까지 이어지는 공급 전 과정의 ‘파이프라인’을 복원해야 한다는 제언이 나왔다. 인허가를 받고도 자금 조달 등으로 착공하지 못하는 병목 현상이 나타나는 만큼 금융·세제와 정비사업 규제, 토지 이용 등 공급 생태계 전반을 함께 손봐야 한다는 지적이다.

진미윤 명지대 부동산학과 교수는 14일 서울 정동 아트센터에서 열린 국토교통부 ‘주택공급 확대방안 경청 토론회’에서 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안’을 주제로 발제하며 이같이 밝혔다.

진 교수는 “최근 많은 규제에도 불구하고 매매·전세 가격이 동반 상승하는 분위기”라며 “공급 인허가와 착공 감소가 연쇄적으로 반응해 무주택 서민들의 주거비 부담으로 이어지고 있다”고 진단했다.

그는 현재 공급 문제를 개별적인 인허가·착공 실적이 아닌 전체 흐름의 관점에서 봐야 한다고 강조했다. 진 교수는 “인허가를 받았는데 착공을 못 한다. 착공 병목 현상을 겪고 있다”며 “큰 흐름의 관점에서 상황을 지켜보자”고 말했다. 이어 “결국 공급 문제는 건설업의 문제만은 아니고 여러 분야가 머리를 맞대고 생태계를 다양하게 해야 한다”고 했다.

막힌 공급 파이프라인을 다시 흐르게 하려면 금융과 세제 지원이 필요하지만, 지원 자체가 시장의 기대심리를 자극할 수 있다는 점은 풀어야 할 과제로 꼽았다. 공급 확대를 위한 지원이 실제 착공과 준공으로 연결되도록 정책 대상을 정교하게 설계해야 한다는 것이다.

진 교수는 “파이프라인 복원에 필요한 것은 금융과 세제 지원이 아닐 수 없다”면서도 “금융과 세제 지원에 따른 기대심리가 시장의 과도한 기대심리를 끌어올려 왜곡할 우려가 있다”고 지적했다. 이어 “신축 금융과 세제가 필요하나 어떻게 정교하게 설계해야 하는지 토론이 이뤄졌으면 좋겠다”고 했다.

재건축·재개발 등 정비사업 활성화 역시 필요성을 인정하면서도 규제 완화가 실제 공급 증가로 이어지는지 따져봐야 한다고 짚었다. 노후주택이 늘면서 정비 수요는 커질 수밖에 없지만 용적률 인센티브 등 규제 완화가 착공·준공 확대와 부담 가능한 주택 공급으로 연결되는지는 별개의 문제라는 것이다.

용산 등 서울 도심의 공급 잠재 부지를 활용하는 방안도 단순히 주거 비율을 높이는 데 그쳐서는 안 된다고 봤다. 한정된 도심 부지에 주택을 얼마나 짓느냐뿐 아니라 어떤 주택을 누구에게 공급할지까지 함께 설계해야 한다는 취지다.

진 교수는 “용산 등 서울에 공급 잠재 부지가 많다”며 “집을 많이 지으면 좋을 것 같지만 뭘, 누구에게, 어떻게 공급하느냐는 논의 주제도 있다”고 말했다.

공실 상가 등 저이용 공간을 주거 수요에 맞게 활용할 수 있도록 도시·건축 규제를 유연화할 필요성도 제기했다. 진 교수는 “우리나라 용도지역은 엄격하다”며 “지금의 수요와 맞지 않아도 바꾸는 절차가 힘들다”고 설명했다. 이어 “저이용된 곳과 공실이 많은 상가의 미스매치를 어떻게 줄일지 방안을 발굴하고 지원해 사업화하는 논의가 필요하다”고 했다.

임대주택 공급 구조를 바꾸기 위한 장기적인 접근도 필요하다고 봤다. 진 교수는 “현재 80%는 다주택자가 공급하는 사적 전·월세”라며 “그동안 정부가 공공임대를 많이 공급했지만 사적 전·월세가 잦은 변동성을 겪고 피해가 무주택자에게 돌아간다는 점에서 어떻게 환경을 바꿀지 고민해야 한다”고 강조했다. 이어 “새로운 장기임대법인 등 제3자 육성이 필요하다는 점에서 그동안 시도를 많이 했지만 성공 모델이 없다”며 “장기 인프라 구축 차원에서 로드맵이 필요하다”고 했다.

공공주택 역시 임대와 분양 가운데 어느 한쪽에 치우치기보다 변화한 주거 수요를 살펴야 한다고 제언했다. 아울러 전세의 월세화가 장기간 이어지는 흐름인 만큼 임대료뿐 아니라 관리비와 에너지 비용까지 포함해 주거비 부담을 바라보는 정책 전환이 필요하다고 강조했다.

김윤덕 국토부 장관은 이날 모두발언에서 “전문가, 업계, 청년들, 시민들 의견을 잘 듣고 논의해보자는 취지”라며 “진심으로 잘 듣고 곧 있을 정부의 부동산 문제에 대한 발표에 잘 반영해서 이번에는 정말 잘 해결될 수 있도록 최선을 다하겠다”고 했다.