서울 용산구 일대 주택가의 모습. (사진=이데일리 노진환 기자)
우선 공공주택 건설사업자에게 토지를 양도할 때 적용하는 양도세 감면율을 현행 10%에서 15%로 높인다. 감면 한도는 연간 2억원, 5년간 합계 3억원으로 확대하고 적용기한도 2028년 12월 31일까지 1년 연장한다.
대상은 공공매입임대주택을 건설해 공공주택사업자에게 넘기기로 약정을 체결한 주택건설사업자에게 주택 건설용 토지를 양도하는 경우다. 토지 소유자의 양도세 부담을 줄여 민간 사업자의 토지 확보를 지원하기 위한 조치다.
공공매입임대는 민간 사업자가 주택을 건설하면 한국토지주택공사(LH) 등 공공주택사업자가 이를 매입해 임대주택으로 공급하는 방식이다. 정부는 토지 매각 단계에서 세제 혜택을 제공해 공공매입임대 사업에 필요한 토지 공급을 확대한다는 구상이다.
주택신축용 토지에 대한 종부세 합산배제 범위도 넓어진다. 현재 주택건설사업자가 주택 건설을 위해 취득한 종합합산 과세대상 토지는 일정 요건을 충족하면 취득일부터 5년간 종부세 과세표준 합산 대상에서 제외한다.
정부는 이번 개편으로 합산배제 대상에 별도합산토지를 추가했다. 별도합산토지는 상업용 건축물 부속토지 등 기업의 경제·생산활동에 활용되는 토지다. 앞으로는 주택건설사업자가 이를 주택 건설용으로 취득한 경우에도 최대 5년간 종부세 합산배제를 적용받을 수 있어 사업용 토지 확보 과정의 보유세 부담이 완화될 전망이다.
정부가 이 같은 세제 지원을 내놓은 것은 공공매입임대 공급 확대 과정에서 민간 사업자의 사업성 확보가 핵심 과제로 떠올랐기 때문이다. 정부는 내년까지 수도권에 매입임대주택 9만가구를 공급하겠다는 계획을 제시했지만 토지비와 공사비 상승, 자금조달 부담 등으로 민간 참여가 쉽지 않다는 지적이 이어져 왔다.
양도세와 종부세 지원은 정부가 추진 중인 공공매입임대 공급 확대 정책의 연장선으로 풀이된다. 정부는 앞서 토지 확보 지원금을 기존 토지비의 70%에서 최대 80%까지 확대하고, 주택도시보증공사(HUG)의 초기 사업비 보증을 강화하는 등 금융 지원책도 내놓은 바 있다. 이번 세제 지원까지 더해 토지 확보부터 사업 추진까지 전 과정의 부담을 줄이겠다는 구상이다.
다만 업계에서는 세제 지원만으로 공급 확대를 이끌기에는 한계가 있다는 평가가 나온다. 양도세 감면은 토지 소유자의 매각 부담을 줄이고, 종부세 합산배제는 사업자의 보유 비용을 낮추는 효과가 있지만 실제 사업성은 공공의 매입가격과 공사비, 금융비용 등이 좌우한다는 이유에서다. 특히 공공매입임대는 민간이 건설한 주택을 감정평가액을 기준으로 매입하는 구조여서 토지 가격과 공사비가 오를수록 사업성이 떨어질 수밖에 없다는 것이 업계의 설명이다.
한 건설업계 관계자는 “세제 지원은 사업자의 부담을 일부 덜어주는 효과는 있겠지만 공급 확대를 결정짓는 요인은 결국 토지 가격과 공공의 매입가격, 금융 여건”이라며 “민간 참여를 끌어내려면 매입가격 산정 방식과 금융 지원 등 사업성 전반을 개선하는 보완책도 함께 논의될 필요가 있다”고 말했다.
