[이데일리 이승현 기자] 코로나 이후 2022~2023년 대규모 공급이 이뤄지면서 부동산 투자 시장의 꽃으로 떠올랐던 수도권 물류센터가 공급 과잉 늪에 빠지면서 침체를 벗어나지 못하고 있다. 이미 공급된 물류센터의 공실이 장기화되고 있는 데다 건설원가 상승과 물류창고 인허가 기준 강화가 맞물리면서 신규 공급이 뚝 끊겼다. 다만 2024년부터 이어진 공실률 상승과 임대료 인사 흐름은 진정되는 분위기다.

13일 상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어가 발간한 ‘2026 상반기 수도권 물류센터 마켓 리포트: 공급 둔화와 시장의 변화’에 따르면, 올해 상반기 수도권 물류센터 신규 공급량은 17만5068평으로 전기 대비 8% 감소했다. 2023년 상반기 공급량이 약 100만 평에 육박했던 점은 고려하면 3년만에 공급량이 5분의 1 수순으로 급감한 것이다. 이같은 징조는 이미 지난해부터 나타났다. 물류센터 신규 공급량은 2025년 상반기에 전기 대비 74% 큰폭으로 줄어들었고 그 후로 회복하지 못하고 내리막길을 걷고 있다.

이처럼 물류센터 공급이 줄고 있는 것은 공급 과잉에 따른 높은 공실률에 따른 것으로 풀이된다. 올해 상반기 수도권 평균 공실률은 상온(상온저장 창고) 12.3%, 저온(콜드체인 시설을 갖춘 창고) 33.7%로, 전기 대비 각각 1.0%포인트, 2.6%포인트 하락했다. 저온의 경우 3곳 중 1곳이 공실로 있다는 것이다. 특히 서북권 저온 공실률은 전기 대비 7.8%포인트 상승한 70.0%로 집계되며, 수도권에서 가장 심각한 공실 부담을 보였다. 공실률이 높을 경우 물류센터 투자자들의 수익성이 악화되는 결과를 초래한다. 알스퀘어 관계자는 “김포 소재 물류센터에서의 대규모 이탈로 전면 공실이 발생한 영향”이라고 분석했다.

다만 공실률은 2024년 상반기에 상온 16.8%, 저온 41.2%로 최고점을 기록했던 이후 하락 흐름이 이어지고 있다. 명목 임대료도 상온은 평당 3만3183원, 저온은 6만474원으로, 전기 대비 각각 470원, 100원씩 소폭 상승하며 2024년 상반기 이후 지속되던 하락세가 멈췄다.

투자시장에서는 상반기 거래액이 1조4380억원으로, 전기 대비 59.7% 감소했다. 다만 역대 최대 실적을 기록한 직전 반기(3.3조원)의 기저효과가 반영된 결과로, 2019년 이후 반기 평균 거래액(2.3조원)의 60% 수준이다.

자산 규모별로는 중형 자산이 전체 거래량의 56%를 차지하며 거래 비중의 과반을 형성했다. 평균 평당가는 654만원으로 집계됐으나 자산별 평당가는 유형 및 입지 여건에 따라 377만원에서 1248만원까지 격차를 보였다.

한편 당기 단일 자산 기준 최대 거래 건은 4320억원에 매각된 ‘영종 물류센터 아레나스’였다.

이상준 알스퀘어 빅데이터컨설팅본부장은 “신규 공급이 당분간 제한될 가능성이 높은 만큼 기존 공실이 얼마나 빠르게 소진되는지가 향후 임대시장 회복을 판단하는 지표가 될 전망”이라며 “공실 해소 흐름을 지속적으로 지켜볼 필요가 있다”고 분석했다.