서울 남산에서 바라본 도심 전경. (사진=이데일리 방인권 기자)
현재 수도권·규제지역에서는 주택매매·임대사업자의 주택담보대출이 원칙적으로 금지돼 LTV가 0%다. 앞으로 주택매매·임대사업자가 준공 후 1년 이내 신축 일반주택을 최초 매입하면 규제지역에서는 LTV 30%, 비규제지역에서는 60%까지 대출받을 수 있다. 민간임대주택법에 따라 등록한 임대사업자는 규제지역에서도 LTV 60%를 적용한다.
신축을 목적으로 기존 주택을 사들이는 경우에도 대출 규제를 푼다. 다세대·다가구 등 일반주택을 새로 짓기 위해 멸실 예정 주택을 매입하면 규제지역 여부와 관계없이 LTV 60%까지 대출받을 수 있다. 다만 대출 실행 후 1년 이내 기존 주택을 철거해야 한다.
장기간 임대주택을 운영할 수 있도록 금융 지원 방안도 새로 마련한다. 국토부는 공공지원민간임대에 20년 이상 운영하는 장기임대 모델을 도입하고 주택도시보증공사(HUG) 보증부 ‘임대주택 담보 장기모기지’를 신설하기로 했다.
기존 주택사업 금융은 건설자금을 빌린 뒤 분양대금으로 대출을 상환하는 분양사업 중심으로 설계돼 장기간 주택을 보유·운영하는 임대사업에는 한계가 있었다. 정부는 임대사업 특성에 맞춰 건설기간과 임대운영 기간을 포괄하는 금융상품을 도입한다. 건설기간 3~4년과 임대기간을 합쳐 최대 34년간 사업자 대출을 지원하고 장기 고정금리를 통해 금리 변동 위험도 낮춘다.
20년 임대에는 기존 10년 임대보다 주택도시기금 지원을 확대한다. 기금 출자 한도는 총사업비의 11%에서 14%로 높이고, 가구당 융자 한도는 최대 1억 2000만원에서 2억원으로 늘린다. 융자금리도 10년 임대보다 낮게 적용한다.
국토부 관계자는 “임대주택은 건설에 3~4년이 걸리고 이후에도 10년이나 20년 동안 운영해야 해 사업자의 자금이 장기간 묶인다”며 “그동안 이를 뒷받침할 장기 금융시스템이 부족했던 만큼 장기 모기지와 기금 지원을 통해 임대주택 공급 여건을 개선하려는 것”이라고 말했다.
공공이 민간의 신축주택을 매입해 임대로 공급하는 매입임대 사업도 확대한다. 정부는 LH 등의 매입임대 사업을 통해 2030년까지 수도권에서 14만가구 착공을 추진한다.
민간 건설사업자의 참여를 늘리기 위해 신축 공공매입임대의 토지·건물 취득세 감면율을 현행 15%에서 2027년 70%로 확대한다. 토지주가 신축매입임대 건설사업자에게 토지를 양도할 때 적용하는 양도세 감면율도 현행 10%에서 15%로 높인다. 다만 양도세 감면율 상향 적용 시기는 국회 논의 과정에서 추가 검토할 예정이다.
매입가격 산정방식도 손본다. 거래사례비교법을 원칙으로 하되 수도권 규제지역에서는 공사비 상승분을 반영할 수 있도록 원가법을 병행한다. 고품질 표준평면도를 추가로 배포하고 모듈러 매입임대 시범사업도 연내 추진한다. PF 사업장과 기업의 통폐합·용도폐지 예정 부지를 활용하는 등 공급방식도 다양화한다.
이번 지원책은 정부가 최근 기존 등록임대사업자에 대한 세제 특례를 축소하기로 한 것과 대비된다. 정부는 지난 3일 세제개편안에서 조정대상지역 내 장·단기 매입임대 아파트에 적용하던 양도소득세 중과 배제와 장기보유특별공제 우대 혜택을 단계적으로 폐지하기로 했다. 반면 이번 대책에서는 신축주택을 임대로 공급하거나 장기간 운영하는 사업자에 대한 금융 지원을 확대했다.
국토부 관계자는 “기존 아파트를 매입해 등록임대를 한 뒤 의무임대기간이 끝났음에도 양도세 중과 배제 등의 혜택이 계속되는 부분을 정상화한 것”이라며 “신축은 아파트든 도시형생활주택이든 오피스텔이든 서민 주거 안정에 도움이 되고 생산·고용 유발이나 지역경제에 미치는 효과도 있기 때문에 달리 봐야 한다”고 말했다.
