남산서울타워에서 바라본 서울 도심의 모습. (사진=이데일리 노진환 기자)
서울 아파트 거래량은 올해 1월 5373건에서 2월 5796건, 3월 5514건을 기록한 뒤 4월 8659건, 5월 8962건까지 급증했다. 이후 6월 5289건으로 줄었고 7월에도 5800건에 그쳤다. 8월 거래량은 현재까지 2322건으로 7월보다 약 60% 적었다. 아직 8월 말까지 체결된 거래의 실거래 신고 기한이 남아 있어 최종 거래량은 늘어날 수 있지만 함 랩장은 거래 회복이 제한적일 것으로 내다봤다. 9월 거래량은 지난 4일 기준 15건이다.
4~5월 거래가 급증한 배경으로는 지난 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료가 꼽힌다. 세 부담이 커지기 전에 주택을 처분하려는 다주택자의 ‘막판 급매’가 몰리면서 거래량이 전월 대비 50%가량 뛰었다는 분석이다.
하지만 수도권·규제지역의 주택가격대별 주택담보대출 규제와 가계대출 총량 규제, 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR), 규제지역 주택담보인정비율(LTV) 하향 등 대출 규제와 규제지역 다중화의 등으로 이같은 흐름이 오래 가지 못했다. 여기에 지난달 8·3 세제 개편안과 두 차례의 기준금리 인상까지 맞물리면서 매수자와 매도자 모두 관망세로 돌아섰다는 분석이다.
반면 상대적으로 가격이 낮은 주택의 거래 비중은 커졌다. 3억~6억원 아파트는 1월 16.97%에서 8월 21.32%로, 3억원 이하는 3.39%에서 5.12%로 각각 상승했다.
특히 금융권의 가계대출 총량 규제까지 겹치며 대출 문턱이 높아진 8월에는 9억원 이하 거래 비중이 54.3%를 기록했다. 지난 1월 47.1%보다 7.2%포인트 높다. 자료는 대출 규제로 자금조달 여력이 줄어든 수요자들이 상대적으로 부담이 덜한 중저가 주택으로 눈을 돌린 것으로 분석했다.
지역별 거래에서도 변화가 뚜렷했다. 강남 3구의 서울 아파트 거래 비중은 1월 12.9%에서 4월 15.2%, 5월 16.1%까지 상승했다. 양도세 중과 유예 종료를 앞둔 고가주택의 ‘막판 매도’ 흐름에 강남권도 동참한 것으로 분석됐다.
이후 강남 3구 거래 비중은 빠르게 낮아져 8월 9.1%로 연중 최저 수준을 기록했다. 반대로 강남 3구를 제외한 지역의 거래 비중은 90.9%까지 높아졌다. 성북·중랑구 등 중저가 지역의 거래 감소세가 강남 3구보다 상대적으로 완만했던 영향이다.
자료는 강남 3구의 경우 과세 강화와 대출 규제로 상급지 쏠림 현상이 숨을 고른 것으로 분석했다. 대출 의존도가 상대적으로 낮은 강남권에서도 세제 개편안 최종안이 확정되지 않은 불확실성 속에 자산가들이 관망세로 돌아섰다는 것이다. 반면 전·월세 가격 불안과 매물 부족 강도가 크고 상대적으로 대출 여력이 더 있는 비강남권은 수요 감소가 덜했던 것으로 봤다.
향후 거래 회복에도 시간이 필요할 것으로 전망됐다. 최근 비거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제를 9억원에서 12억원으로 상향하는 정부안이 발표됐지만 부동산 세제 개편안의 최종 형태가 아직 확정되지 않았고 추가 기준금리 인상 가능성도 남아 있기 때문이다. 이에 따라 매수자와 매도자 간 희망가격 격차가 쉽게 좁혀지기 어렵다는 분석이다.
함 랩장은 당분간 서울 아파트 거래 냉각과 위축 현상이 이어질 것으로 내다봤다. 올가을과 겨울 시장의 향방을 결정할 주요 변수로는 세제 개편안 확정 시점과 통화 당국의 추가 금리 결정 여부, 가을 주택 임대차 시장의 불안 강도 등을 꼽았다.
