[이데일리 이승현 기자] 과거 문재인 정부는 부동산 시장에서 다주택자를 투기주범으로 지목하고 이들을 규제하는 다양한 정책을 쏟아냈다. 2017년 8월에 나온 8·2대책에서 다주택자에 대한 양도세 중과를 도입하면서 다주택자 규제의 포문을 열었다.

다음해인 2018년 9월 9·13대책에선 조정대상지역 다주택자에 대한 종합부동산세를 강화했다. 2019년 12월 12·16대책에선 종부세율을 추가 인상했고 2020년 7월 7·10대책에선 종부세, 양도세, 취득세를 동시에 대폭 강화했다. 다주택자는 집을 살 때도, 가지고 있을 때도, 팔 때도 모두 1주택자에 비해 중과된 세금을 내게 됐다. 1주택자와 다주택자를 딱 구분지어 다른 잣대를 적용한 것이다.

결과적으로 5억원짜리 3채를 가지고 있는 사람이 20억원짜리 1채를 가지고 있는 사람보다 더 많은 세금을 내게 됐다.

이같은 정책이 나오자 시장은 즉각 반응했다. 다주택자들이 집을 팔고 핵심지, 특히 서울 강남에 있는 고가 주택 1채를 구매하는 일명 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 발생한 것이다.

매매 수요가 강남으로 몰리자 강남 아파트 값은 천정부지로 치솟았다. KB부동산 자료에 따르면 강남구 3.3㎡당 평균 매매가격은 2017년 12월 4055만원에서 2020년 12월 6052만원으로 3년 만에 50%가 뛰어올랐다. 지난해 말 기준으론 1억2287만원이니 강남 아파트 가격은 8년 만에 3배 오른 셈이다.

강남 아파트값 상승에는 다른 이유도 있겠지만 정부의 다주택자 규제가 큰 영향을 미쳤다는 것은 부인할 수 없는 일이다. 정부 덕분에 강남의 똘똘한 한 채에 올라탄 이들은 어마어마한 부를 얻을 수 있었다.

이번 이재명 정부에선 다른 편가르기 정책이 등장했다. 바로 1주택자 중에서도 거주자인지 비거주자인지를 나눠 다른 잣대를 들이댄 것이다.

정부는 부동산 세제 개편안을 마련하면서 비거주 1주택자가 거주 1주택자에 비해 보유세와 거래세를 더 많이 부담하도록 했다. 정책 취지야 집은 투자의 대상이 아니고 거주하는 곳이어야 한다는 것이겠지만 이번에도 예상치 못한, 아니 충분히 예상할 수 있는 부작용이 일어날 것으로 우려된다.

비거주 1주택자를 규제하면 임대를 놓고 있던 집주인이 들어와 살려고 할 것이다. 집은 한정돼 있는데 실거주 수요가 늘어나면 해당 지역의 임대주택이 모자라고 이 현상은 인근 지역으로 계속 퍼져나가게 된다. 예를 들어 강남 아파트에 실거주 수요가 몰리면 강남에 살던 세입자들이 인근 송파 이동하면서 송파의 임대료가 오르게 되고 송파의 세입자는 강동, 하남, 위례로 내몰리게 되는 연쇄적인 현상이 일어나게 된다.

이런 현상이 서울을 중심으로 인근 경기, 인천 지역까지 광범위하게 벌어질 것이다.

여기서 가장 피해를 보는 사람들은 겨우 서울 끝자락에 발을 붙이고 살던 세입자가 될 가능성이 크다. 전체적으로 서울의 임대료가 상승하면서 결국 서울을 떠나게 될 수밖에 없어서다.

또 어쩔 수 없는 사정으로 비거주하는 1주택자들이 피해를 볼 가능성도 있다. 대표적으로 정부가 추진하는 공공기관 이전으로 서울을 떠나게 된 공무원이나 공공기관 종사자의 경우 상당수가 비거주 1주택자가 될 가능성이 높다. 이들에게 직장이 지방으로 이전하니 서울 집을 팔고 지방에 집을 사서 살라고 하면 그건 개인의 재산권에 대한 큰 침해가 된다.

본인이 선택한 것도 아니고 정부의 방침에 따라 직장이 지방으로 이전을 하게 돼 비거주 1주택자가 됐는데 이들에게 가혹한 세금을 물리는 것이 온당한 처사인지도 따져볼 일이다. 이밖에도 직장이나 자녀 교육, 부모 봉양, 건강 등 수없이 많은 이유로 비거주하는 1주택자는 너무나 많다. 꼭 투기 위해 비거주하는 것이 아니란 얘기다.

부동산 세제는 단순해야 한다. 개인이 가지고 있는 부동산 총액에 따라 세금을 내게 하면 된다. 소득세처럼 구간에 따라 누진해서 세금을 중과할 순 있다. 하지만 다주택자냐 1주택자냐, 거주냐 비거주냐로 구분하다간 더 많은 부작용으로 인해 시장이 왜곡되는 일이 발생한다. 이미 문재인 정부의 실패를 보지 않았나. 국회 논의 과정에서 합리적인 방향으로 정책이 수정되길 기대한다.