[이데일리 이다원 기자] 주택도시보증공사(HUG)가 내년 시행할 ‘전월세 안심신탁’ 임대인을 확보하기 위해 연 4.35% 수준의 고정 수익과 임대소득세 감면, 법인 임대사업자 금융지원 등 혜택을 제공키로 했다. 그럼에도 임대인이 보증금을 직접 활용하지 못하는 구조가 제도 확산의 최대 걸림돌로 지적되는 만큼 퇴거자금 대출 등 추가 유인책도 검토한다.

최인호 HUG 사장은 16일 서울 여의도 FKI회관에서 열린 ‘전월세 안정화를 위한 정책토론회’에서 “임대인에게 지급하는 기본 수익률은 4.35% 수준이 유력하다”며 “임대인이 참여할 수 있도록 다양한 유동성 보완 방안을 계속 마련하겠다”고 밝혔다.

전월세 안심신탁은 임대인·임차인·HUG가 3자 약정을 맺고 임차인의 전세보증금을 HUG에 맡기는 제도다. HUG는 예치된 전세보증금과 민간 투자금을 기반으로 주택공급 활성화 펀드를 조성하고, HUG가 보증한 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장 등에 자금을 공급한다. 여기서 발생한 수익으로 임대인에게 매달 약정된 금액을 지급한다.

임차인은 임대인의 재무상황이나 선순위 채권 등과 관계없이 보증금 반환 위험을 낮출 수 있고, 임대인은 월세에 가까운 고정 수익을 받는다.

HUG는 기본 수익률에 보증료 절감과 세제 혜택을 더하면 임대인의 실질적인 수익 효과가 연 4.75~4.8% 수준까지 올라갈 수 있다고 보고 있다.

최 사장은 “임대소득세 감면은 재정경제부 등 관계부처와 합의를 봤다”며 “구체적인 세율은 확정되지 않았지만 한 자릿수가 유력하다”고 말했다. 구체적인 감면 폭은 임대인 모집에 맞춰 확정할 예정이다.

초기 사업 규모도 윤곽을 드러냈다. 최 사장은 “현재 약정된 규모가 최소 1조원을 넘어섰고 잠재적으로는 2조~3조원까지 확보한 수준”이라고 밝혔다.

한국토지주택공사(LH)도 초기 참여 주체로 들어온다. 올해 신축매입임대 500가구를 대상으로 안심신탁 시범사업을 추진한다. HUG는 가구당 평균 임대보증금을 3억원으로 가정하면 약 1500억원 규모의 신탁이 가능할 것으로 보고 있다.

◇보증금 못 쓰는 임대인…퇴거자금 대출도 검토

그럼에도 이어진 토론회에서는 제도 안착의 최대 변수가 임대인 참여라는 의견이 이어졌다. 전세보증금을 HUG에 맡기면 임대인이 그동안 보증금을 주택 구입자금이나 사업비, 기존 임차인 퇴거자금 등으로 활용하기 어려워지는 등 진입장벽이 남아 있다는 것이다.

권지웅 전 경기도주거복지센터장은 “전세 임대인의 상당수는 보증금을 주택 구입자금 등에 활용하고 있어 이를 제3자에게 맡길 여력이 있는 임대인이 얼마나 될지가 관건”이라고 지적했다.

이에 최 사장은 퇴거자금 대출 지원까지 검토하기로 했다. 최 사장은 “새 임차인의 보증금은 HUG에 맡기기 때문에 기존 임차인의 퇴거자금을 마련하지 못하면 가입하고 싶어도 못 하는 임대인이 있을 수 있다”며 “이런 용도의 대출을 지원할 수 있을지 금융당국과 협의해볼 용의가 있다”고 했다.

다만 퇴거자금 대출 확대는 가계대출 총량관리와 충돌할 가능성이 있다. 최 사장은 가계대출 관리와 긴장 관계가 있을 수 있다면서도 전월세 시장 안정이라는 정책 목적을 감안해 금융당국과 협의할 필요가 있다는 입장을 밝혔다.

대규모 법인 임대사업자의 유동성 문제도 남은 과제다. 이들 사업자는 임대보증금을 신규 사업비나 퇴거자금 등으로 활용해왔기 때문에 보증금을 HUG에 맡기면 자금 여력이 줄어든다.

HUG는 이를 보완하기 위해 현재 감정가의 60% 수준인 모기지보증 한도를 70~75%까지 높이는 방안을 검토하고 있다. 2+2년 임대차 기간 동안 받을 월세 수익을 채권화해 자본시장에서 유동화하는 방안도 추진한다.

최 사장은 “괜찮은 사업장도 유동성의 70~80% 정도만 보전되고 그렇지 않은 사업장은 30~50% 수준에 그친다”며 “아직 간극이 분명히 있다”고 말했다.

민간 사업자의 잠재 참여는 나타나고 있다. 최 사장은 중견 건설 임대사업자 10곳 안팎과 사업장별 참여를 논의하고 있다며 수백 가구씩 참여 가능한 사업장이 여러 곳 있어 잠재적으로 수천 가구 규모의 수요가 있다고 설명했다.

토론회에서는 세제 혜택을 더 확대해야 한다는 제안도 나왔다. 김종연 대한주택건설협회 정책관리본부장은 안심신탁에 가입한 비아파트 주택에 대해 취득세와 양도세 산정 시 주택 수에서 제외하고 종합부동산세 합산배제를 적용하는 방안을 제안했다.

최 사장은 “취득세나 종부세 합산배제 등은 충분히 건의해볼 수 있다”면서도 “현재로서는 쉽지 않은 사안”이라고 말했다.

장기 참여 임대인에게 혜택을 더 줘야 한다는 의견도 나왔다. 이단비 부산 전세사기 피해자 대책위원장은 2년 참여 임대인과 5년·10년 장기 참여 임대인을 구분해 추가 수익률이나 세제 혜택을 차등 제공하는 방안을 제안했다.

최 사장은 장기간 고정 수익률을 약속할 경우 금리와 전월세 전환율 변화에 대응하기 어렵다며 추가 검토가 필요하다고 답했다.

운용자금의 안전성도 쟁점이다. HUG는 안심신탁 자금을 아무 PF 사업장에 투자하는 것이 아니라 HUG가 직접 보증한 사업장에 한해 대출할 방침이다. 조한준 HUG 안심신탁기획실장은 “HUG가 보증하는 대출에서 원금 손실이 발생하면 HUG가 책임지는 구조”라고 설명했다.

HUG는 오는 22일 전월세 안정화 기구를 출범시키고 9월 말부터 임대인·임차인 모집에 들어간다. 연말까지 주택공급 활성화 펀드 위탁운용사를 선정하고 내년 1월 투자자 모집을 시작해 2월 금융위원회 등록 이후 펀드를 본격 가동한다.

최 사장은 “전국에서 5만가구가 평균 2억원의 보증금을 맡기면 신탁금이 10조원에 이를 것”이라며 “초기에 참여한 임대인들이 실제로 매월 약속된 수익을 안정적으로 받는 경험이 쌓이면 시장에서 빠르게 확산될 수 있을 것”이라고 말했다.