(그래픽=문승용 기자)
김효선 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “현재는 이자를 얼마나 내느냐보다 대출을 얼마나 받을 수 있느냐가 더 중요한 문제”라며 “중저가 지역은 상승세를 주도하고 고가주택 밀집 지역은 일부 조정을 받는 흐름이 하반기에도 이어질 가능성이 크다”고 말했다.
한국부동산원에 따르면 9월 셋째 주 서울 아파트값은 전주보다 0.16% 올라 84주 연속 상승했다. 다만 강남구(-0.36%)와 서초구(-0.26%), 송파구(-0.12%)는 하락한 반면 중랑구(0.51%), 도봉구(0.47%), 서대문구(0.47%) 등 외곽지역은 강세를 보였다.
남혁우 우리은행 부동산연구원도 연말까지 서울 아파트값은 1~2% 미만, 경기·인천은 2% 이상 상승할 것으로 전망하고 있다. 서울에서는 강남3구와 중하위 지역의 가격 격차가 줄어드는 반면 경기에서는 비규제지역을 중심으로 수요가 늘어날 것으로 내다봤다.
남 연구원은 “대출총량 규제가 지속되고 고금리 기조가 강화되면서 실수요자의 구매력이 낮아지면 평형과 상품, 지역을 낮추는 ‘하향 매수’가 나타날 수 있다”며 “특히 경기 비규제지역은 전월세 매물 부족에 따라 임차인의 매수 움직임이 나타날 가능성이 있다”고 말했다.
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수도 “서울 외곽의 상승 흐름이 경기와 인천까지 확산할 것으로 본다”며 “이미 많이 오른 과천·분당·동탄보다는 수원·용인 등으로 상승세가 옮겨갈 가능성이 있다”고 말했다.
전월세 시장 불안도 추석 이후 집값을 움직일 변수로 지목됐다. 신규 입주물량이 부족한 데다 기존 임대주택까지 줄면서 전셋값과 월셋값이 함께 오르고 있어서다. 대출 규제로 매매시장에 진입하지 못한 수요가 임차시장에 머무는 한편 높아진 임차비용을 감당할 수 있는 일부 수요는 상대적으로 저렴한 주택 매수로 이동할 수 있다는 분석이다.
고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 “추석 이후 갑자기 공급이 늘어날 상황이 아닌 만큼 지금의 흐름이 이어질 가능성이 높다”며 “계약갱신청구권보다 임대사업자 물량이 매매 이후 실거주 주택으로 전환되면서 임대매물이 감소하는 문제가 더 크다”고 말했다.
김인만 김인만경제연구소장도 전세난에 따른 실수요 매수가 이어질 것으로 봤다. 김 소장은 “기준금리가 3.5%까지 오르더라도 전세난 자체가 해소되는 것은 아니다”며 “전월세 부담 때문에 주택을 매수하는 실수요 역시 쉽게 사라지지는 않을 것”이라고 말했다.
다만 고가주택에서 시작된 약세가 중저가 시장까지 번지면서 전체 상승 속도가 둔화할 것이라는 전망도 있다. 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 고가주택인 5분위의 하락세가 깊어지고 4분위의 상승세도 둔화하고 있다는 점에 주목했다.
연말까지는 세제개편안의 확정 내용과 금리 흐름이 주요 변수로 꼽힌다. 세 부담 수준에 따라 강남권 장기 보유자의 매물 출회 여부가 달라질 수 있고 금리 상승폭이 커지면 중저가 주택의 구매력에도 영향을 줄 수 있다.
채 대표는 “고가주택의 하락세가 이어지는 가운데 4분위도 상승 속도가 둔화하고 있다”며 “상위 가격대가 먼저 멈춘 만큼 그 영향이 시차를 두고 다른 가격대로 이어질 수 있다”고 말했다.
