[이데일리 김은경 기자] 정부가 집값을 잡겠다며 토지거래허가제(토허제)와 대출·세제 규제를 잇달아 강화했지만 서울 아파트값은 역대 최장 상승 기록을 갈아치웠다. 강남권을 겨냥한 규제에도 오히려 서울 외곽과 경기 일부 지역으로 확산하며 집값 상승세는 꺾이지 않고 있다.

고가주택 매수세를 억누르는 사이 중저가 지역으로 수요가 이동하면서 규제의 약발이 시장 전체로는 미치지 못한 것이다. 신규 주택 공급 부족과 전세난이 맞물린 가운데 매매·전세·월세 가격이 동반 강세를 보이면서 서민들의 주거비 부담도 커지고 있다.

27일 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 매매가격은 지난해 2월 첫째 주부터 이달 셋째 주까지 86주째 상승하며 문재인 정부 임기 중에 달성했던 최장 기록(85주)을 넘어섰다. 지난해 추석 연휴(10월 첫째주)가 미공표 기간이라 공식 조사 기준으로는 85회 연속 상승이나, 실제 상승기간은 86주에 달한다. 문재인 정부 상승기에는 미공표 기간이 없었다. 윤석열 정부 말기 시작된 상승세가 이재명 정부 출범 이후까지 이어진 결과다.

이번 상승기간 서울 아파트 매매가격은 누적 17.50% 올랐다. 기존 최장 기간 누적 상승률(7.71%)보다 9.79%포인트 높고 상승폭은 약 2.3배에 달한다. 같은 기간 서울 아파트 전세가격도 11.99% 상승해 문재인 정부 최장 상승기(9.00%)를 웃돌았다. 월세시장도 예외는 아니다. 지난달 서울 아파트 평균 월세는 164만원으로 불과 1년 만에 20만원 올랐다.

공교롭게 더불어민주당 집권기가 포함된 시기에 서울 아파트값 연속 상승 기록이 새로 쓰여진 이유는 복합적이다. 문재인 정부 시절에는 저금리와 유동성 확대가, 이번에는 공급 감소와 전세난 등 수급 불균형이 집값 상승에 영향을 미쳤다는 점이 차이다. 그러나 고강도 규제가 ‘풍선 효과’를 불러왔다는 것은 공통점이다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “과거 진보정권에서 규제 강화에도 집값이 올랐던 경험이 학습효과로 작용하고 있다”며 “공급 부족에 대한 불안감과 젊은층의 아파트 선호 현상에 통화량 팽창까지 맞물리면서 집값 상승 기대가 더욱 커지고 있다”고 분석했다.

실제 이재명 정부는 주택시장 안정을 위해 수요 억제에 초점을 맞춘 규제를 잇달아 내놨다. 토허구역 확대와 주택담보대출 한도 축소 등으로 매수자의 시장 진입을 제한하는 한편 다주택자에 대한 세제 강화까지 추진했다. 고가주택과 다주택자의 투자 수요를 억제하고 가계대출 증가세를 관리하겠다는 취지였다.

그러나 규제가 집중된 강남권의 가격 상승세가 둔화하는 사이 서울 외곽과 경기 일부 지역으로 매수세가 확산했다. 이번 상승기간 서울에서는 강남3구가 아닌 성동구가 28.12% 올라 25개 자치구 중 가장 높은 상승률을 기록했다. 2위는 송파구로 27.16% 상승했으나 최근 3주 연속 하락세를 기록 중이다. 경기에서는 성남 분당구가 35.96%로 전국에서 가장 높은 상승률을 보였으며 용인 수지구도 25.08% 올랐다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “입주 물량 감소 영향으로 전세가격이 오른 데다 토허제 실거주 의무와 다주택자 규제까지 겹치면서 신규 물량뿐 아니라 기존 임대차 매물도 줄어들고 있다”며 “전세 수요가 매매로 전환되면서 전월세 가격이 다시 매매가격을 끌어올리는 구조인 만큼 앞으로 전월세 시장 불안이 더 커질 것으로 본다”고 말했다.