국민의 전세보증금을 관리하는 만큼 주택공급 활성화펀드의 수익성과 안정성을 모두 잡을 ‘특화 전략’을 평가의 중심에 둘 예정이다. 약정 수익이라는 허들까지 넘어설 곳을 골라내야 하는 만큼 구체적인 평가 항목과 배점 기준은 아직 고심 중이다.
전월세 안심신탁 구조(사진=주택도시보증공사)
28일 관련 업계에 따르면 HUG는 하반기 중 전월세 안심신탁 제도를 맡을 위탁운용사 선정 공고를 진행할 예정이다. 운용사 선정 및 계약을 거쳐 펀드 설정 및 등록까지는 대략 3~4개월이 소요될 것으로 예상된다.
운용사는 우선 1곳만 선정한다. HUG 측은 “사업 초기 운용 규모 예측이 어려워 단일 운용사가 전담할 것”이라며 “향후 예탁금 규모 추이에 따라 필요하다면 복수 운용사 선정도 검토할 계획”이라고 설명했다.
최종 펀드 운용자금 규모는 전월세 안심신탁 사업에 참여하는 임대인과 임차인 모집이 완료된 이후 확정된다. HUG는 10월 중 공고를 내고 연말까지 희망 임대인을 모집키로 했다. 당초 9월말로 예정했으나 안심신탁 업무 수행의 법적 근거 마련을 위한 주택도시기금법 시행령 개정 일정과 맞추기 위해 다소 미뤘다. 이후 임차인 매칭·심사, 계약 체결 등을 거쳐 올해 12월~내년 2월 중 1회차 안심신탁 임차·임대 절차를 밟는 것을 목표로 하고 있다.
운용사 선정 시에는 펀드의 특성을 고려해 수익률 달성과 안정성 확보방안 등 운용사의 특화전략을 중점적으로 평가한다. 세부 평가 항목 및 배점 기준은 추후 운용사 모집 공고 시 공개한다.
선정된 위탁 운용사는 주택공급 촉진을 위해 HUG가 보증하는 주택 PF(프로젝트파이낸싱) 사업장에 투자하는 것을 원칙으로 한다. HUG는 펀드 원금 안정성과 수익성의 균형을 맞추기 위해 다양한 분야의 전문가와 논의를 거쳐 투자 가이드 라인을 제공할 예정이다. 선정 공고 시에도 투자 가능 대상, 한도 등에 대한 기준도 함께 제시한다.
위탁운용사의 투자 포트폴리오 세부 구성은 운용사의 투자·운용 전략에 따라 차이가 날 수 있는데, 필요할 경우 가능한 범위 내에서 공개하는 방안도 염두에 두고 있다.
공사 측은 “HUG는 리스크를 낮추고 안정성을 확보하는 PF보증 심사체계의 강점을 지니고 있다. 2004년 PF보증 도입 이후 약 0.3% 수준의 낮은 사고율을 유지해 왔다”며 “안심신탁 역시 이 같은 면밀한 심사를 거친 PF대출을 중심으로 운용해 안정성을 높일 계획”이라고 설명했다.
◇수익 미달 시 구체적 대응 주체·방법 등 관심
수익률이나 운용 손실에 대한 부담 주체 등도 관심사다. 약정 수익률은 현재 4.35%의 기본 수익률이 거론되고 있으나 금융시장 여건을 감안해 신규 모집 공고 시마다 조정할 예정이다. 시장 상황에 따라 이보다 낮은 수익을 약속하게 될 수도 있다는 의미다.
운용과 관련, HUG는 펀드 투자 수익률이 임대인 약정 수익률에 미달하더라도 임대인에게 고정된 약정 수익률을 지급한다. 궁극적으로 HUG가 책임을 지는 구조로 설계한다는 설명이다. 반대로 펀드 투자 수익률이 약정 수익률을 넘어서 초과 수익이 발생한다면 정책펀드에 적립·재투자해 혹시 모를 손실 부담을 최소화한다.
다만 △수익 미달 시 구체적인 대응 주체·방법 △HUG가 제공하는 ‘가이드 라인’과 위탁운용사 ‘특화 전략’ 간 운용의 묘 △심각한 투자 손실이나 사고 발생 시 제재 방안 등 궁금증과 우려 사항에 대해서는 추후 공고 시 구체적 내용이 담길지 주목된다.
HUG 관계자는 “전월세 안심신탁은 월세를 선호하는 임대인과 전세를 원하는 임차인의 미스매치를 해소하는 사업”이라며 “임차인의 소중한 전세금인 만큼 안정성을 최우선 원칙으로 삼고 안정적인 수익도 확보할 수 있는 곳을 위탁운용사로 선정할 것”이라고 말했다.
