고덕강일3단지 토지임대부 분양주택 단지 투시도. (사진=서울주택도시개발공사 제공)
토지임대부 주택은 토지는 공공이 소유하고 건물은 분양자가 소유하는 방식이다. 분양 당시 건물 가격만 지불하면 소유권이 이전되고 공공이 소유한 토지에 대해서는 월 임대료를 지불해야 한다. 전매제한 기간(10년)이 지나면 주택 거래도 가능하다.
무엇보다도 토지임대부 주택이 관심을 모으고 있는 이유는 저렴한 분양가 때문이다. 이번 고덕강일3단지의 경우 전용 49㎡ 2억 8000만~3억 2000만원, 전용 59㎡ 3억 4000만~3억 9000만원 수준이다. 전용 49㎡와 전용 59㎡의 토지 임대료는 각각 월 42만 6000원, 월 51만 1500원이다. 토지임대료를 줄이고 싶다면 당첨자와 SH 간 협의를 거쳐 보증금 형태로 전환할 수 있다.
해당 단지 바로 옆 2020년 입주한 강동리버스트4단지의 경우 전용 49㎡가 10억원대, 전용 59㎡가 11억 중반대에 거래되고 있는 점을 고려할 때 상대적으로 저렴한 가격에 내 집 마련을 할 수 있다는 장점이 있다. 주택도시보증공사가 조사한 올해 8월 말 기준 서울 민간아파트 평(3.3㎡)당 분양가가 6287만원인 점을 고려할 때 평당 최대 1625만원 수준인 고덕강일3단지(공공분양)의 분양가가 압도적으로 저렴한 점을 알 수 있다.
과거 토지임대부 주택은 실패한 정책으로 평가받았다. 2007년 군포 부곡지구에서 전용 84㎡가 분양가 1억 5000만원, 토지 임대료 40만원 수준으로 시장에 나왔지만 389가구에 40명만 청약해 경쟁률이 0.1대 1에 그쳐 일반분양으로 전환됐다. 분양가는 낮았지만 월 계속해서 부담되는 토지 임대료가 수요자들의 선택을 받지 못한 이유로 꼽힌다.
다만 최근 서울 집값이 치솟으며 비교적 낮은 분양가로 접근할 수 있는 토지임대부 주택이 다시 각광을 받고 있다. 전용 59㎡ 기준 분양가 2억 9665만원, 월 임대료 66만원 수준으로 공급됐던 마곡17단지의 경우 지난 3월 381가구 모집에 약 2만명이 지원해 특별공급 70대 1, 일반공급 125대 1의 평균 경쟁률을 기록했다.
이러한 상황에서 ‘로또청약’ 해소가 과제로 꼽힌다. 서초구 우면동 ‘LH서초5단지(2012년 공급)’와 강남구 자곡동 ‘LH강남브리즈힐(2011년)’이 대표적이다. 서초5단지의 평균 청약 경쟁률이 8.5대 1, 강남브리즈힐의 평균 청약 경쟁률은 3.8대 1 수준으로 완판에 성공했다. 당시 서초5단지와 브리즈힐의 분양가는 각각 전용 84㎡ 기준 2억 460만원, 2억 2230만원이었으나 전매 제한이 끝난 약 10년 뒤 브리즈힐은 13억 3000만원, 서초5단지는 12억 5000만원에 거래되며 6배에 달하는 시세 차익을 보였다.
심형석 법무법인 조율 수석전문위원은 “최근 집값이 치솟다보니 자금 여력이 부족한 청년·신혼부부의 내 집 마련이 요원한데 토지임대부는 괜찮은 선택이라고 본다”며 “이러한 내 집 마련의 문턱을 낮춰주는 토지임대부 주택이나 지분적립형 주택 등을 정부에서 늘릴 필요가 있다”고 설명했다.
