[김예림 법무법인 심목 대표변호사] 최근 국토교통부에서 민간 도심복합개발사업을 독려하면서, 민간 도심복합개발사업으로 선회하는 사업지가 늘고 있다. 기존에는 LH 등 공공기관에서만 진행할 수 있는 공공 도심복합개발사업만이 존재했지만, 공공성이 존재하는 도심복합개발사업에도 민간이 참여할 수 있는 길을 열기 위해 민간 도심복합개발사업이 추가됐다.

민간 도심복합개발사업의 경우에는 도심 복합개발 지원에 관한 법률이 제정돼 지난해 2월 7일부터 시행됐다. 그리고 이 법의 위임을 받아 각 지방자치단체는 관련 사항을 조례에 구체적으로 정하기 위한 입법 절차를 진행하고 있다.

민간 도심복합개발사업은 혁신지구로 지정되는 절차부터 첫 단추를 꿰게된다. 혁신지구는 도시의 성장 거점을 조성하거나 주택을 공급할 목적으로 ‘역세권 노후지역, 준공업지역 등에서 복합개발사업을 시행하기 위해 지정’된다.

이때 도시정비법에 따라 진행하는 정비사업의 경우에는 조합 등의 토지등소유자 결사체를 구성해 사업을 시행하는 주체가 되지만, 민간 도심복합개발사업은 LH 등의 공공기관 외에도 신탁회사나 위탁관리 부동산 투자회사 등이 추가로 가능하다. 공공 도심복합개발사업에 안정적으로 사업을 시행할 수 있고, 일정한 법정 요건을 갖춘 민간주체도 참여할 수 있도록 한 형태다.

혁신지구로 지정되기 위해서는 토지등소유자의 3분의 2 이상이 동의하고, 사업지의 토지 면적 2분의 1 이상 토지소유자가 동의해야 한다.

사업의 진행절차는 도시정비법에서 규정하고 있는 신탁방식 정비사업과 유사하다. 사업시행자가 LH 등이 되기 때문에 사업의 주체는 LH 등이 되지만, 토지등소유자의 권리를 보호하고 이들의 의견을 반영하기 위해 일부 주요 사항에 관하여는 토지등소유자 전체회의에서 의결하는 것이 필수다.

또 공공 도심복합개발사업의 경우에는 도시정비법에서 정하고 있는 조합원 지위와 조합원 분양자격에 관한 규정을 배제하고, 공공주택특별법에서 정한 현물보상절차에 의하지만, 민간 도심복합개발사업은 도시정비법에 따른 민간 정비사업과 조합원 지위와 조합원 분양자격을 정하는 요건도 거의 유사하다.

특히 아직 민간 도심복합개발사업의 경우에는 추진단계에 머물러 있는 경우가 대부분이고 구체적으로 인센티브 등의 인허가 조건도 정해지지 않았기 때문에 개발의 성공을 가늠하는 것에는 신중해야 한다. 또, 혁신지구지정이 고시된 날(또는 별도로 권리산정기준일을 고시한 날) 이후에는 세대수를 늘리는 쪼개기가 금지되는 점도 유의해야 한다. 권리산정기준일 이후에 쪼개진 부동산을 매수하면 단독 조합원으로서 권리를 행사하지 못할 수 있다.

도시정비법에 따른 정비사업에 비해 토지등소유자의 동의요건이 완화되어 있고, 절차도 비교적 간소하면서 용적률 인센티브까지 부여하는 것으로 돼 있어 민간 도심복합개발사업을 시행하려는 움직임이 늘고 있다. 그러나 아직 공공기여 등의 구체적 인허가 조건에 관한 조례나 지침이 명확히 마련되지 않은 상황이고, 아직 토지등소유자로부터 동의서를 걷고 있는 초기 사업단계에 머물러 있는 사업지가 대부분인 점에 비추어, 민간 도심복합개발사업의 성공 가능성을 신중히 판단해야 한다.