경기 고양창릉공공주택지구. (사진=뉴스1)
이번에 도입하는 공공분양 방식은 지분적립형과 이익공유형Ⅱ 등 2가지다. 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 공공분양주택 일부에 적용하며 초기 분양대금 부담을 줄이는 대신 지분을 단계적으로 취득하거나 향후 시세차익을 공유하는 구조다.
우선 지분적립형은 입주 시 분양가의 25%에 해당하는 지분만 취득하는 방식이다. 계약 시 10%, 입주 시 15%를 납부하고 나머지 75%는 4년마다 15%씩 5차례에 걸쳐 취득한다. 전체 지분을 확보하는 데 총 20년이 걸린다.
잔여 지분 취득가격은 최초 분양가에 기간이자를 더한 금액을 기준으로 산정한다. 정해진 시기에 지분을 추가 취득해야 하지만 경제적 사정에 따라 최대 1년까지 유예할 수 있다. 유예기간에도 지분을 취득하지 못하면 사업자 환매 또는 전매 절차를 적용한다.
다만 지분을 모두 취득하기 전까지는 LH 등 공공사업자가 보유한 지분에 대한 임대료를 별도로 부담해야 한다. 임대료는 주변 전세 시세의 90%를 기준으로 산정한 뒤 공공사업자 보유 지분율을 적용하는 방식이다. 해당 임대료 기준은 관련 법령 개정 후 적용할 예정이다.
국토부가 제시한 수도권 평균 공공분양주택 가격인 5억 1000만원(전용면적 55㎡ 기준)을 적용하면 최초 지분 취득 비용은 약 1억 2800만원이다. 주변 전세 시세가 4억원이라고 가정하면 미취득 지분에 대한 임대료는 보증금 2억 7000만원 또는 월세 79만원 수준이다.
지분적립형 공공분양주택은 10년간 전매가 제한되며 실거주 의무기간은 5년이다. 기본 자격 요건은 총자산 3억 6200만원 이하, 3인 가구 기준 월 소득 753만원 이하다. 맞벌이 가구는 월 소득 1507만원 이하까지 허용된다. 공급 물량의 70%는 특별공급, 나머지 30%는 일반공급으로 배정된다.
첫 공급 대상은 오는 12월 분양하는 고양창릉 S-2블록이다. 전체 1057가구 가운데 284가구가 지분적립형으로 공급된다. 정부는 연내 발표할 LH의 2027년도 분양계획에도 부담가능한 공공분양주택 공급 단지를 포함할 예정이다.
함께 도입하는 이익공유형Ⅱ는 주택도시기금에서 분양가의 70%를 최대 5억원 한도로 저리 대출받는 방식이다. 분양가가 5억 1000만원인 주택을 기준으로 초기 필요 자금은 30%인 1억 5300만원이다.
대출금리는 실행 시점의 디딤돌대출 기본금리보다 1%포인트 낮게 설정하고 최대 0.5%포인트의 우대금리를 추가로 적용한다. 다만 약정 당시 주택도시기금 정책대출상품의 최저 금리를 하한으로 둔다.
이익공유형Ⅱ는 주택을 매각하거나 대출을 상환할 때 집값 상승에 따른 차익을 대출 평균잔액 비율에 따라 수분양자와 주택도시기금이 나누는 구조다. 기존 나눔형 공공분양주택과 달리 일반 시장에서 매각할 수 있으며, 주택을 팔지 않고 대출을 상환해 차익 공유 의무를 종료하는 것도 가능하다.
다만 이익공유형Ⅱ는 아직 법적 근거가 마련되지 않았다. 국토부는 연내 공공주택 특별법 개정안 발의를 추진하고 법령 시행 이후 공급에 나설 계획이다.
김이탁 국토부 제1차관은 “부담가능한 공공분양주택이 그동안 내 집을 마련하고 싶어도 분양가가 부담됐던 분들께 실효적인 내 집 마련 지원 방안이 될 것으로 기대한다”며 “국토부는 앞으로도 실수요자의 주거안정을 위해 부담가능한 주거 선택지를 적극 확대해 나가겠다”고 말했다.
