[김예림 법무법인 심목 대표변호사] 재개발, 재건축 사업에 유입되는 투기 수요를 차단할 목적으로 투기과열지구 내의 재개발, 재건축 사업지에서는 일정 기간 조합원 지위 양도가 제한된다. 현재 서울시 전역이 투기과열지구로 지정돼 있어 재개발, 재건축 사업구역 내 부동산의 권리 변동을 일으키려는 경우 각별히 주의해야 한다.

구체적으로 재건축 사업은 조합설립인가 후부터 새 아파트 소유권이전등기시까지, 재개발 사업은 관리처분인가 후부터 새 아파트 소유권이전등기시까지 조합원 지위 양도가 불가능하다. 즉, 등기부상 소유권을 변동하는 것은 가능하지만, 이 경우 양수인에게 조합원 지위가 승계되지 않는다는 뜻이다.

이때 일부 지분만을 양도해 종전 부동산이 양도인과 양수인 공유로 돼 있는 경우 양도인은 조합원 지위가 여전히 인정되는지 여부와 관련해, 조합원 지위에 관한 사항은 단체법적 법리에 따라 정해지고 A가 단독으로 소유하고 있다가 A와 B가 공유하게 된 경우 이를 별개 조합원으로 산정한다는 점에서 조합원이 변경돼 양도인과 양수인 모두 조합원 지위를 승계하지 못하는 것으로 해석함이 타당하다.

이때 투기과열지구에서 조합원 지위 양도가 금지된 때라고 하더라도, 일부 예외요건을 충족하면 조합원 지위를 양도할 수 있다. 대표적으로, 매매나 증여가 아닌 이혼이나 상속에 따라 부득이하게 소유권이 이전되는 경우다. 다만, 이때에도 이혼이나 상속에 따라 소유권이 이전돼도 그 시점에 따라 조합원 지위 양도나 조합원 분양자격의 형태는 달라질 수 있어 주의해야 한다.

또 다른 예외요건은 종전 주택을 10년 이상 소유하고 종전 주택에 5년 이상 거주한 경우로서 1세대 1주택인 조합원은 언제든지 조합원 지위 양도가 가능하다. 이때 1세대 1주택을 언제 충족해야 하는 것인지 여부가 불분명하다. 법원은 매매계약체결시점과 소유권이전등기시점으로 나누어 판단하고 있으므로, 안전하게 조합원 지위를 양도하기 위해서는 매매계약체결시점에 양도인이 1세대 1주택을 유지하고 있어야 한다.

그밖에 사업이 부득이 지연된 때 일정 기간 조합원 지위 양도가 가능해진다. 예를 들어 사업시행인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 재건축 사업의 종전 부동산을 3년 이상 계속 소유하고 있는 자가 착공 전에 양도하는 경우는 조합원 지위 승계가 가능하다. 그런데 사업시행인가일부터 3년이 지나도 착공하지 못한 때에 조합원 지위를 양도해야 조합원 지위 승계가 가능한 것이지, 사업시행인가일 이후 조합원 지위를 양도했는데 이후 착공이 늦어져 3년이 지난다고 해 소급해 조합원 지위 승계가 가능해지는 것이 아님을 주의해야 한다.

또, 경매나 공매되는 경우에도 조합원 지위 승계가 가능할 수 있는데, 이때 경매나 공매는 국가, 지방자치단체, 금융기관에 대한 채무불이행으로 실시되는 것만으로 한정된다. 개인으로부터 돈을 빌려 갚지 못해 재개발이나 재건축 사업지의 부동산이 경매에 넘어가 이를 낙찰받더라도 조합원 지위를 승계하지 못할 수 있어 유의해야 한다.

이처럼 투기과열지구에서 소유권의 일부 지분이라도 권리변동을 하는 것은 매우 신중해야 한다. 자칫 잘못하면 조합원 지위 자체가 박탈될 수 있다. 사업지 통합이나 인허가 취소 등 사업지별 특수성이 있을 수 있기 때문에 재개발, 재건축 사업지 내에서 권리변동을 하려는 경우 꼼꼼히 짚어봐야 한다.