[이데일리 정윤지 기자] 수십억원의 양도차익이 쌓인 고가주택 집주인들의 셈법이 바빠지고 있다. 정부가 보유보다 실거주에 무게를 둔 세제 개편을 추진하면서다. 집을 팔고 다른 지역으로 떠나는 대신 비슷한 가격대의 아파트를 맞바꿔 취득가액을 높이고 미래 양도세 부담을 줄이려는 것이다.

9일 한국부동산원에 따르면 올해 1~9월 전국 아파트 교환거래는 452건으로 집계됐다. 2023년 같은 기간 543건으로 역대 최고치를 기록한 이후 3년 만에 가장 많은 수준이다. 서울도 2023년 108건에서 2024년 75건으로 감소했지만 2025년 84건, 올해 91건으로 2년 연속 증가했다.

교환거래는 아파트를 물물 교환처럼 맞바꾸는 것이다. 매매와 마찬가지로 소유권이 바뀌기 때문에 양도소득세와 취득세가 발생한다.

집주인들이 교환거래에 관심을 보이는 이유는 앞으로 집을 팔 때 내야 할 양도세 부담을 줄일 수 있기 때문이다. 아파트를 맞바꾸면 새로 취득한 주택의 가격은 교환 당시 가액을 기준으로 정해진다. 예전에 낮은 가격에 산 집을 현재 시세에 맞춰 새로 취득한 것으로 보는 셈이다. 이후 집값이 더 오르더라도 새 취득가액을 기준으로 양도차익을 계산하기 때문에 세 부담을 낮출 수 있다. 장기간 보유해 시세 차익이 크게 쌓인 집주인들에게 유리한 이유다.

부모와 자녀가 집을 맞바꿔 증여세를 줄이기도 한다. 부모가 고가 아파트를, 자녀가 저렴한 아파트를 보유한 경우 일반적인 증여보다 증여세 부담을 낮출 수 있다는 것이다. 김승동 세무사는 “이 경우 증여세를 계산하는 기준 금액을 최소 3억원가량 낮출 수 있고, 세율에 따라 1억원 이상 절세도 가능하다”고 설명했다.

교환거래 증가는 거주 중심으로 세제를 개편하려는 정부 기조와도 맞물려 있다. 앞서 정부는 8·3 세제개편안을 통해 현행 양도세 장기보유특별공제를 내년부터 단계적으로 축소하기로 했다. 2029년부터는 보유기간이 아닌 거주기간에 대해서만 공제 혜택을 주는 방식을 제시했다. 오래 보유했다는 이유만으로 주어지던 세제 혜택이 줄며 개편에 앞서 주택을 처분하거나 교환해 자산 구조를 바꾸려는 수요가 생기는 것이다.

강남구에서 초고가 주택을 주로 거래하는 한 공인중개사무소 관계자는 “멀리 이사하지 않으면서 비슷한 가격대의 다른 아파트로 옮기려는 집주인들의 문의가 조금씩 있다”며 “보유 기간이 10년이 넘어 양도차익이 큰 고가 주택 소유자들이 세금 문제와 함께 교환거래를 살피는 분위기”라고 말했다.

전문가들은 세제 개편을 앞두고 장기 보유자를 중심으로 교환거래 수요가 이어질 것으로 보고 있다. 우병탁 신한은행 프리미어패스파인더 전문위원(세무사)은 “같은 지역이나 단지에 계속 거주하려는 장기 보유자들이 향후 양도세 부담을 우려해 비슷한 조건의 주택을 찾아 교환하려는 수요가 있다”며 “감정평가를 통해 거래가액을 정할 수 있다는 점도 교환거래의 특징으로, 일반 매매보다 세 부담을 줄일 여지가 있다”고 말했다.